(di Leo Netti – Piero Mitrugno – Walter Romano) L’enfiteusi è il diritto di godere del fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone annuo in denaro o in prodotti naturali. Colui che concede tale diritto si dice concedente, mentre colui cui viene concesso si dice enfiteuta.
Negli ultimi anni, si è molto discusso di enfiteusi perché, dopo decenni, gli eredi di alcuni grandi proprietari terrieri hanno iniziato a vantare, nei confronti dei piccoli possidenti, diritti derivanti da contratti di enfiteusi o “livelli” che si ritenevano ormai estinti e che, invece, in molti casi sono stati trasferiti di atto in atto (compravendite, donazioni, successioni etc.) spesso senza alcuna consapevolezza da parte degli acquirenti.
Questo fenomeno, che ha interessato soprattutto la zona a nord del nostro territorio (San Vito dei Normanni, Ostuni, Ceglie Messapica etc.), sembrava riguardare il territorio di Mesagne in maniera soltanto marginale. Ed invece, a seguito di atti apparentemente scollegati dall’enfiteusi (come accatastamenti e compravendite), sta emergendo che il fenomeno riguarda gran parte del nostro territorio ed un gran numero di piccoli possidenti. Ed in effetti, molti cittadini che stanno effettuando variazioni catastali sui propri immobili (specialmente, nelle zone agricole), stanno ricevendo il diniego da parte dell’ufficio perché dalle visure storiche emerge la presenza di “concedenti” o “di livelli” non più riportati nelle visure attuali. Lo stesso problema si sta ponendo anche in occasione dei trasferimenti immobiliari perché, da verifiche storiche eseguite in sede di stipula, spesso sta emergendo la presenza sugli immobili di “diritti del concedente” o di “livelli” non ancora cancellati. Tale evenienza costituisce un grave problema perché gli interessati non possono procedere né all’accatastamento né al trasferimento dell’immobile, se non dopo aver estinto i suddetti diritti o recuperato la vecchia ditta catastale riportando i diritti del concedente.
Alla luce di tanto, è necessario prestare la massima attenzione all’atto del rogito notarile al fine di verificare che l’immobile non sia gravato da enfiteusi, livelli o altri diritti. E’ opportuno, altresì, verificare gli atti già rogati perché, in molti casi, con l’atto notarile (donazione, divisione, compravendita etc.) o con la dichiarazione di successione potrebbe essere stato acquistato non il diritto di proprietà dell’immobile ma, soltanto l’utile dominio ovvero il diritto di enfiteusi. Le suddette verifiche sono di estrema importanza perché, come detto, la presenza dell’enfiteusi potrebbe compromettere non solo il buon fine delle pratiche catastali e degli atti di trasferimento, ma anche l’erogazione dei mutui ipotecari da parte degli istituti di credito. Il problema non va sottovalutato perché molto spesso sui terreni enfiteutici sono state realizzate opere edilizie da parte degli attuali possidenti, per cui l’enfiteusi potrebbe estendersi anche ai fabbricati, con grave pregiudizio per gli interessati. Pertanto, qualora dalle verifiche svolte dovesse emergere che il bene è gravato da enfiteusi, la soluzione potrebbe essere o quella di intraprendere un giudizio di usucapione, ove ne ricorrano i presupposti, o quella di procedere all’affrancazione del fondo con le modalità previste dalla legge.
Il tema è diventato di grande interesse ed attualità anche perché, a seguito di talune pronunce della Corte Costituzionale e della Corte di Cassazione, si è posto il problema di individuare il metodo più corretto per quantificare i canoni enfiteutici, dato che i contratti in questione spesso risalgono agli inizi del ‘900 e prevedono canoni di enfiteusi oggi ritenuti irrisori. La questione è di notevole rilevanza anche ai fini della determinazione del prezzo di affrancazione che, infatti, secondo le norme del codice civile, è pari a 15 volte il canone enfiteutico.
Fa piacere rilevare che Mesagne si è molto impegnata sul tema, grazie all’impegno sia di professionisti che di associazioni di categoria che hanno organizzato incontri di studio e momenti di confronto con l’intervento anche di giudici e consulenti del Tribunale di Brindisi, iniziative che senz’altro hanno dato un importante contributo su una materia così complessa. Ben vengano, quindi, queste ed altre iniziative utili per dare ai cittadini le giuste informazioni e le soluzioni più opportune su un problema di grande impatto sociale ed economico.
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